> > > 2015年12月上場のプロパティエージェント・中西聖代表が語る、投資用不動産販売における2つのユニークな考え方【前編】
IPOまでの道のり

IPOまでの道のり

2015年12月上場のプロパティエージェント・中西聖代表が語る、投資用不動産販売における2つのユニークな考え方【前編】

今回のインタビューは、プロパティエージェント株式会社の代表取締役社長である中西聖さんに「プロパティーエージェントの2つの特徴」「上場を意識したタイミング」「上場後の豊富」についてお話を伺いました。

【経歴】
ゼネコンにて現場管理者を経験し、モノづくりについて学んだのち、当社と同様の資産運用 型不動産を販売する会社に営業職として入社。部長職を経たのち、同事業に課題を見出し、 2004 年 2 月にプロパティエージェント株式会社を設立し独立。事業を運営しながら、明治 大学大学院グローバル・ビジネス研究科にて不動産関連の学識を深めつつ、MBA を取得。 創業以来 12 期連続増収増益を達成し、会社を継続的に拡大させている。

プロパティエージェントの2つの特徴

プロパティエージェントでは、不動産の投資家向けに投資用・事業用の不動産の開発と販売を行っています

投資家は富裕層の方々や海外の投資家の方々が多いです。

開発して販売をするだけではなく、その後の周辺ビジネスとして、建物や賃貸の管理も行っています。

 

他社との違いとして、ユニークな考え方が2つあります。

1つは「スコアリング」という考え方で、いわゆる仕入れのことを言います。

土地の仕入れをしてディベロップする前に、どのような物件を仕入れるべきかという「物件の評価」を定量的に表したものがスコアリングです。

これはだいたい50ぐらいの評価項目になっていて、その評価項目を見ていくことで、開発する対象となる不動産の定量的な評価ができます。

この50項目の元となっている軸は3つあります。

1つは「資産性」という、いわゆるハード。2つ目は「収益性」。3つ目は「変動率」です。

変動率というのは、例えば縦軸に資産性横軸に収益性を持って、そこにプロットされた物件は、時間が経つことによって収益性や資産性が落ちてくるケースがあります。

これから時間が経つことでどれだけの変動が起こるかという未来の予測を「変動率」といいます。

こういったスコアリング指標を使って、仕入れ開発を行っているのが1つの特徴です。

 

そして、もう1つは「モデリング」と言われるものです。

我々は投資用の不動産を開発して、投資家の方々に販売をしていきますが、投資家の方々にとっての運用効率を考えた場合には、多くの入居者を集めるために「どれだけ競争力を持った物件を開発するか」「入居者がどれだけ長く住んでくれるか」がポイントになってきます。

我々が土地の仕入れを行って開発をしていくといったときに、その物件にはどういった方が住むのかということを周辺の仲介業者を回って、徹底的に調査します。

年収層や男女比、勤務地はもちろん、どういった服装をしているか、オフの日はどのようなことをしているかというところまで調べていきます。

そうするとある程度傾向がわかってくるので、まずは人物像を知り、そのペルソナの興味のあるキーワードは何かということを抽出し、そこから物件のコンセプトを決めていきます。

そして、そのコンセプトを基に、狭く小さい範囲のところから、広く大きな範囲の物件に反映させていくということをやっています。

2つの特徴が生まれた背景

基本的に、スコアリングの50項目の考え方の基となったものは「いい物件とは何なのか」です。

当時は最終意思決定者は私しかいませんでしたので、基本的に私のエゴで物件が仕入れられてしまっていました。

私の頭の中には、いい物件、よくない物件があるんですけれども、そのエゴを反映させてしまっていいのかということで、仕入れ開発の部隊とともに、何がいい物件なのかということを徹底的に考え抜こうと考えて出来上がったのがこのスコアリングとモデリングでした。

1 2 3